Важные факты про оформление недвижимости в Москве
Планируете совершить сделку с недвижимостью? Регистрация может быть приостановлена на срок до 3 месяцев при наличии замечаний в документах. Мы подготовили перечень типичных замечаний, который Вы можете использовать как чек-лист при подготовке к сделке. Также Вы узнаете, как работает Росреестр, что нужно знать о регистрации недвижимости, какие документы для этого необходимы, на что обратить внимание
- По общему порядку требуется 3 момента для регистрации права на объект недвижимости: заявление правообладателя, правоустанавливающий документ, и описание такого объекта (кадастровый учет). Регистрация осуществляется за плату (госпошлину).
- Во всех трех документах объект был описан одинаково. Площадь, назначение, вид и другие характеристики должны полностью совпадать.
- Типичные основания для приостановления государственной регистрации по данным на конец 2017 года: а) в договоре недостаточно полно идентифицирована личность продавца или покупателя (напомню, что это фамилия, имя, отчество, паспортные данные, дата и место рождения), b) недостатки в оформлении многостраничного документа (отсутствие сшивки договора); c) несоблюдение формы договора (например, договор отчуждения доли в праве собственности должен быть нотариально заверен, а вместо этого, составлен в простой письменной форме), d) несогласованность в тексте сделки одного из существенных условий (в качестве примера можно привести разночтение в буквенном и цифровом указании суммы сделки), e) не предоставлены необходимые документы (например, заявление о регистрации ипотеки в случае, когда она возникает в силу закона. Это случаи, когда сделка происходит с привлечением кредитных средств или когда на момент обращения в Росреестр расчет между покупателем и продавцом не произведен).
- Существует первичная и вторичная регистрация прав. Если регистрируется вновь построенный объект (дом, нежилое здание), то требуется разрешение на ввод в эксплуатацию, или решение суда. На основании этих документов заполняются данные об объекте.
- Вторичная регистрация предполагает переход права собственности от одного владельца к другому: соответственно требуется подготовить договор, содержащий указание на переход права к новому владельцу и его вид права, стоимость недвижимости, порядок оплаты, момент перехода прав. Это может быть договор купли-продажи, ренты и т.п.
- Перед тем как оформить право в строящемся многоквартирном доме, необходимо зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ). Перед этим застройщик должен опубликовать проектную декларацию. Приобретая квартиру по ДДУ, необходимо в первую очередь внимательно ознакомиться с такой декларацией, проверить наличие самых важных моментов: договора аренды площадки под строительство и разрешения на строительство, и каков срок у этих документов.
- При регистрации договора с первым дольщиком Росреестр проверяет все формальности, связанные с законностью ведения строительства. Поэтому следующим дольщикам данная «процедура» проверки в полном объеме не грозит. Ваша задача, приобретая квартиру по ДДУ, убедиться в том, что хотя бы один договор ДДУ прошел регистрацию до Вас.
- Существуют объекты, права на которые возникли до 1998 г. Эти права считаются юридически действительными, однако, чтобы оформить сделку, необходимо сначала зарегистрировать право продавца.
- Сведения об объекте включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (на земельные участки) или технического плана (на здания, помещения). Эти документы готовятся квалифицированными специалистами – кадастровыми инженерами, и направляются в Росреестр в электронном виде. Заключая договор с таким кадастровым инженером, следует обсудить предварительное согласование с Вами подготовленных им данных, чтобы они соответствовали правоустанавливающему документу, в противном случае кадастровый учет или регистрация могут затянуться.
- С 01.01.17 государственная регистрация может быть приостановлена на 3 месяца по инициативе регистратора. В течение этого периода регистратор предпринимает меры по устранению разночтений. Если разночтения или недостатки в документах не будут устранены, велик риск отказа.
- Взаимодействие с регистратором при оформлении недвижимости в Москве из-за антикоррупционных норм по телефону невозможно. Как правило, общение осуществляется лишь посредством переписки. Письмо можно направить через официальный сайт Росреестра.