Как купить и продать коммерческую недвижимость

На сегодняшний день существует три способа проведения сделок купли-продажи с коммерческой недвижимостью, это подача документов через МФЦ, оформление сделки у нотариуса и проведение сделки агентством недвижимости.

Нотариальная сделка дороже, но тут свои плюсы. Полноценная проверка правоустанавливающих документов нотариусом. Договор купли-продажи может быть подготовлен нотариальной конторой. Возможность проверки доверенности, если таковая используется одной из сторон. Регистрация перехода права собственности в течении нескольких часов, и Вы уже полноправный собственник объекта недвижимости. Стоимость такой регистрации начинается от 30 000 рублей.

В случае регистрации сделки через МФЦ все документы придётся готовить самостоятельно, а проверку доверить юристам. Конечно, если в документах найдётся ошибка сделка будет приостановлена, но это произойдёт не сразу в день подачи. Поэтому что бы сохранить время и нервы, а в некоторых случаях и деньги, подготавливать документы желательно доверить юристу. Стоимость регистрации через МФЦ на сегодняшний день составляет для ИП или физического лица 2000 рублей, а для юридического лица 22000 рублей. 

Если сделка осуществляется агентством недвижимости, то проведение регистрации можно доверить агентству. На сегодняшний день существует несколько сервисов, которыми пользуются агентства для проведения сделок электронной регистрации. Из особенностей, это то что покупателю и продавцу потребуется ключ электронной подписи, выданный налоговой инспекцией или в сервисах подготовки электронной отчётности. Если такового ключа нет, ключ для сделки может сделать агентство недвижимости. Такая сделка не уступает по скорости нотариальной. За процессом можете наблюдать за экраном монитора.

Готовимся к сделке

Вне зависимости от выбранного пути необходимо подготовить для сделки всё необходимое.

Какие документы необходимо проверить в отношении объекта недвижимости

Выписка ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В первую очередь содержит сведения о правообладателе, что подтвердит право продавца распоряжаться объектом недвижимости. А так же может содержать сведения о имеющихся обременениях, например о наличии ипотеки, о наличии зарегистрированного договора аренды. С 1 марта 2023 года получить такую выписку может только владелец недвижимости. Получить выписку в бумажном виде можно в МФЦ и Росреестре, а в электронном на сайте Росреестра, Госуслуг и Федеральной кадастровой палаты.

Технические документы на недвижимость

Технический паспорт, кадастровый паспорт, план БТИ. Основные документы которые подтвердят технические характеристики объекта. По ним можно понять не менялась ли планировка помещения, соответствует ли она действительности.

Договоры с обслуживающими организациями и сверка платежей

Несмотря на то, что долги по коммунальным платежам не переходят новому собственнику не попросив сверку покупатель рискует попасть в ситуацию когда вступив в собственность на следующий день отключат электричество. Хорошо если прежний собственник проявит свою добрую волю и погасит долг. Если дело дойдёт до судебного разбирательства коммунальная служба подав в суд на прежнего собственника может обнаружить, что не может истребовать долг по тем или иным причинам, а значит долг придётся гасить новому собственнику.

Каждая из сторон договора должна подготовить необходимый комплект документов

Для физических лиц

Для юридических лиц

Если с какой либо стороны действует представитель по доверенности, такая доверенность оформляется нотариально, в ней указывается

• срок действия;
• паспортные данные доверителя и доверенного лица;
• полномочия представителя;
• дату и место оформления. 

К полномочиям необходимо отнестись внимательно, потому что например если предполагается, что сделка будет происходит с использованием банковской ячейки, то в доверенности необходимо указать и то обстоятельство что поверенный имеет право получить доступ к ячейке. Иначе можно получить ситуацию, когда средства в ячейке недоступны без доверителя. Нужно постараться учесть все полномочия, которые передаются для совершения сделки.

Как проходит сделка купли-продажи

Можно приступить к оформлению договора купли-продажи как только все условия согласованы между продавцом и покупателем.

Если с этим сложности, то можно попробовать заключить предварительный договор купли-продажи. В нём указывают условия основного договора, а так же сроки и условия его заключения. Если конкретных временных рамок нет, они по умолчанию равны одному году.

Если с документами и условиями всё в порядке можно переходить к оформлению основного договора. Для договора потребуются следующие данные:

Если сомневаетесь в правильности составления договора передайте эту задачу специалистам или отдайте договор на проверку юристу.

Договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах: для покупателя, продавца и для регистрирующего органа. Стороны подписывают каждый экземпляр. Следующий этап – регистрация объекта в Росреестре.